פסק-דין בתיק ת"א 1084-08

לפניי תביעה כספית לחיוב הנתבעים לשלם לתובעת פיצוי בגין הפרת הסכם הרשאת משנה, להפעלת אולם אירועים במתחם נמל תל אביב. 

1.     הצדדים ועיקר העובדות הדרושות לעניין

1.1    התובעת, חברה העוסקת בהפעלת אולמות אירועים, התקשרה ביום 13.9.2000 בהסכם הרשאה (להלן: "הסכם ההרשאה"), עם חברת "אוצר מפעלי ים בע"מ". לאחרונה הוענקו הזכויות של ניהול נמל תל אביב לפי פקודת הנמלים [נוסח חדש] תשל"א- 1971, ( "אוצר מפעלי ים" תקרא להלן: "הנמל"). ההרשאה ניתנה ביחס למבנה בשטח של 378 מ"ר, ובנוסף לו גלריה בשטח של 228 מ"ר ובסה"כ 606.10 (להלן: "הנכס"). בהסכם ההרשאה נקבע כי תקופת ההרשאה היא מיום 1.9.00 וכלה ביום 31.8.07. לתובעת ניתנה אופציה להארכת תקופת ההרשאה למשך 3 שנים נוספות עד ליום 31.8.10.

1.2    ביום 21.4.05 נכרת בין התובעת לבין הנתבעת 1 (להלן: "סקאפה"), הסכם לפיו נתנה התובעת לסקאפה הרשאת משנה להפעלת אירועים בנכס וזאת עד תום תקופת ההרשאה, קרי עד ליום 31.8.07 וכן אופציה להארכת תקופת השכירות עד ליום 31.8.10 (להלן: "הסכם הרשאת המשנה"). החוזה נחתם עם סקאפה בשמה הקודם, "חברת בלו אירועים בע"מ" שביום 29.11.05 שינתה את שמה לסקאפה. בהתאם להסכם הרשאת המשנה על סקאפה לשלם לתובעת דמי שכירות חודשיים בסך של 16,000 דולר בשקלים (להלן: " דמי השכירות"), וכן לשלם לתובעת את דמי הביטוח ודמי פינוי האשפה אותם מחויבת האחרונה לשלם לנמל (להלן: " התשלומים הנוספים").

1.3    הנתבעים 3-7 נימנו ו/או הינם מבעלי מניותיה של סקאפה, כאשר הנתבעים 3-6 ערבו יחד ולחוד, להתחייבויותיה של האחרונה לפי הסכם הרשאת המשנה, כלפי התובעת. נגד הנתבעים 6-7 ניתן פס"ד בהעדר הגנה ביום 20.1.11. הנתבע 4 לא הגיש כתב הגנה ולא התייצב לדיונים, הגם שקיימים אישורי מסירה של המצאת כתבי בית דין לנתבע זה. 

1.4    בתחילת שנת 2006 רכשה הנתבעת מס' 8 (להלן: "מלכת השלום"), מהנתבעים 3-7, חלק ממניותיהם בסקאפה. מספר חודשים לאחר מכן, ביום 4.4.06 רכשה מלכת השלום מניות נוספות בסקאפה והיא מחזיקה ב-96.5% ממניותיה. הנתבע 2 (להלן: "הלוי"), הוא הבעלים והמנהל של מלכת השלום, ומורשה החתימה היחיד בשמה. ביתרת המניות בסקאפה מחזיק הנתבע 5 ברזילי, ששימש כמנהלה (להלן: "ברזילי"). בהבדל מיתר בעלי המניות שערבו כאמור להתחייבויות סקפאה כלפי התובעת, לא ניתנה ערבות של מלכת השלום ושל הלוי כלפי התובעת. מאז כניסת מלכת השלום, כבעלת מניות בסקאפה, משמש הלוי כמנהלה היחיד בפועל של סקפאה, המוציא והמביא בה, הגם שאינו נושא משרה רשום בסקאפה. 

1.5    עוד קודם להסכם הרשאת המשנה, התגלע סכסוך בין הנמל לבין התובעת, באשר לטענת הנמל לא עמדה התובעת בתשלומים המגיעים הימנה לפי הסכם ההרשאה. לפיכך נקט הנמל בהליכים משפטיים נגד התובעת ואף הודיע שלא תוכל לממש את האופציה. במהלך בירור התובענה, הגיעו התובעת והנמל ביום 13.9.05 להסדר פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, לפיו על התובעת לשלם מדי חודש לנמל את דמי ההרשאה כסדרם. במועד מאוחר יותר, שוב התעורר סכסוך בין הנמל לבין התובעת בעטיו נקט הנמל בבקשת פירוק נגד התובעת, ושוב הושג הסדר פשרה ובקשת הפירוק נמחקה. 

1.6    זמן קצר לאחר כניסת מלכת השלום והלוי לסקאפה, הפסיקה האחרונה לשלם לתובעת את דמי השכירות ואף לא שולמו התשלומים הנוספים. משכך, הגישה התובעת ביום 20.3.07 תביעה לבית המשפט השלום נגד סקאפה לפיה הפרה האחרונה את הסכם הרשאת המשנה. עוד עתרה התובעת לחייב את סקאפה בתשלום הפיצויים המוסכמים בגין אי התשלום במועד, כאשר כל אלה מגיעים לסך של כ-1,000,000 ש"ח. את עילת התביעה נגד בעלי המניות השתיתה התובעת על ערבותם כלפיה, ועילת התביעה נגד הלוי וחברת מלכת השלום התבססה על חוסר תום לב והרמת מסך ההתאגדות. בהמשך, ביקשה התובעת לתקן את התביעה על ידי הגדלת סכום התביעה באופן שלסכום המגיע יתווסף הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 20 להסכם הרשאת המשנה, המחייב את סקאפה בתשלום של 1,500 דולר ליום בגין הפרה יסודית של אי פינוי הנכס במועד. בית משפט השלום נעתר לבקשה ובעקבות זו, גדל סכום התביעה לסך של כ- 5,000,000 ש"ח, וההליך הועבר לבית המשפט המחוזי.

1.7       לקראת תום תקופת השכירות, ניהלה סקאפה מו"מ ישיר עם הנמל, לקבל זכות הרשאה בנכס במישרין, שלא באמצעות התובעת. סופו של דבר, ביום 22.10.06, נחתם הסכם בין הנמל לבין סקאפה לפיו הוסכם כי תינתן לאחרונה הרשאה בנכס לתקופה שמתום תקופת השכירות לפי הסכם הרשאת המשנה עם התובעת, קרי 1.9.07 ולמשך 10 שנים. עוד נקבע כי סקאפה תשלם לנמל סך 500,000 ש"ח על חשבון המגיע לנמל, לטענתו, מהתובעת. יצוין כי התובעת לא הייתה צד להתקשרות האמורה ולא נדרשה ולא נתנה את הסכמתה לה.

         בהמשך, השכירה סקאפה את הנכס לשוכרי משנה. בין היתר התקשרה עם "סקאפה ניהול בע"מ (חברה ביסוד)", בהסכם מיום 5.11.06, וכן עם חברה בשם "חברת אולטים עסקים בע"מ", שהפעילה את הנכס מיום 1.2.08 ועד ליום 31.1.09. ביום 28.12.09 התקשרה סקאפה עם חברת "א.ד.א.ד מול הים בע"מ" לפיה ניתנה לאחרונה זכות הרשאת משנה מיום 3.2.10 למשך שלוש שנים ואופציה להארכתה. התובעת עתרה לצירוף "חב' אולטים עסקים בע"מ", כנתבעת נוספת לתביעה, ולאחר מכן נמחקה בהסכמה.

1.8       בין הצדדים התנהלו הליכי ביניים למכביר, ובהם בקשות לעיקולים זמניים על נכסי הנתבעים, הרחבת העיקולים, ביטולם, אישור העיקול הזמני ועוד. כן התבקש צירוף נתבעים נוספים ובכללם חברות להן העבירה סקאפה את זכויותיה כאמור לעיל. כל אלה אינם דרושים לצורך הכרעה בתובענה.

2 .      עיקר עמדת התובעת

התובעת טוענת בתמצית כי סקאפה הפרה את הסכם הרשאת המשנה בכך שלא שילמה את דמי השכירות מיום 1.5.06 ועד ליום 1.9.07 (בסיכומי התובעת נטען שמדובר ב 14 חודשים, אך לפי מנייני מדובר ב-16 חודשים), כמו גם לא שילמה את התשלומים הנוספים. לעמדת התובעת, הפסקת התשלומים נבעה אך ורק מהתנהלות של הלוי, אשר בחוסר תום לב, מצא אמתלות שונות ומשונות שלא לשלם את המגיע לתובעת לפי הסכם הרשאת המשנה. עד לכניסתו של הלוי לסקאפה ולקיחת שרביט הניהול, היו היחסים בין התובעת לבין הפועלים מטעמה של סקאפה תקינים, וסקאפה עמדה בהתחייבויות כלפי התובעת. התובעת דוחה את גרסת סקאפה כי היו לאחרונה טעמים מוצדקים שלא לשלם את המגיע הימנה, כמו גם שהתובעת היא שהפרה את הסכם הרשאת המשנה ואף גרמה לנזקים לסקאפה אותם יש לטענת האחרונה לקזז מהמגיע לתובעת, וכמות שיפורט בהמשך פסק הדין.  

3.      עיקר עמדת הנתבעים

הנתבעים אינם חולקים על שסקאפה לא שילמה את דמי השכירות וכן את התשלומים הנוספים, אך מעלים שלל טענות מדוע אין סקאפה מחויבת בתשלומם של אלה, לא כל שכן, לעמדתם נפל רבב בהתנהגות התובעת, ומשכך לסקאפה מגיעים פיצויים בגין הנזקים שגרמה לה התובעת.

הנתבעים מעלים טענה מקדמית לפיה אין לתובעת מעמד להגשת התביעה. בהקשר זה נטען כי התובעת המחתה את זכויותיה לפי הסכם הרשאת המשנה ל"חברת נתיבי חניונים בע"מ" (להלן: " נתיבי החניונים"). הנתבעים נסמכים בהקשר זה על מכתבים בהם ציינה התובעת את המחאת הזכויות לנתיבי חניונים ובכללם מכתבים של כהן, מנהלה של התובעת מיום 13.8.06, ומיום 9.7.06 (נספחים יג', יד' לתצהיר הלוי), בהם נכתב כי התובעת המחתה את זכויותיה. בדומה, מכתב ב"כ התובעת מיום 18.1.07 (נספח יט' לתצהיר כהן) אשר בסעיף 4.5 לו נאמר כי יש לתובעת הסכם תקף עם נתיבי החניונים מיום 29.12.05.

לגופו טוענים הנתבעים כי התובעת הסתירה מהם את הסכסוך בינה לבין הנמל, לרבות הודעת הנמל כי התובעת אינה משלמת את דמי ההרשאה וכי לעמדת הנמל, יש לפנות את התובעת מהנכס וכי זו אף אינה זכאית לממש את תקופת האופציה. נטען כי בכך היה כדי להוליך שולל את סקאפה אשר הוצג לה מצג שווא לפיו ניתן יהיה להשתמש בנכס לתקופה ארוכת טווח, לרבות זכות לאופציה, וכי ההשקעות הניכרות בנכס על ידה, נעשו בהסתמך על המצג האמור.

טענה נוספת בפי הנתבעים הינה למצג שווא של התובעת לפיו חלק מהנכס כולל גם את הזכות הבלעדית להשתמש בשטח הרחבה הסמוכה לנכס (להלן: " הרחבה"). בדיעבד התברר לסקאפה, לטענתה, כי הרחבה אינה מהווה חלק מהנכס וכי איננה יכולה לעשות בו שימוש לצורך האירועים שמתקיימים בנכס, דבר שיש בו כדי השפעה מהותית על אפשרויות השימוש בנכס ומשכך פוגעת באופן מהותי על השאת הכנסות הימנו.

עוד טענה בפי הנתבעים באשר לכך שנבצר ממנה מלעשות שימוש בנכס במשך מספר חודשים במהלכם נערכו עבודות שיפוצים נרחבות בנמל.